안녕하세요. 바이럴 뷰 입니다.
요즘 다시 서울 신축아파트 청약에 관심들이 점점 많아지고 있습니다. 저는 주식투자를 꾸준히 하고 있지만, 우리나라 사람들의 자산이 70%가까지 부동산에 쏠려있는만큼 부동산투자도 소홀히 하면 안된다는 생각으로 꾸준히 부동산 공부도하고 있습니다. 그런 의미에서 오늘은 재개발 아파트에 대한 포스팅을 가지고 왔습니다.
https://youtu.be/U_H3xwqgjJ8?si=Yj_qTPmLirOaXXu0
보시는 것과 같이 최근 서울의 일반공급 청약 경쟁률을 보시면, 래미안 원펜타스 178세대 공급에 9만4천건, 마포자이힐스테이트 라체스 250세대 공급에 4만1천건 접수, 성북구 장위동에 위치한 푸르지 라디우스파크 365세대 공급에 12,830세대 접수 등 서울의 상급지라 할 수 잇는 강남뿐 아니라 모든 서울 지역의 청약경쟁률이 어머어머 한 것을 알수 있습니다.
자료를 보시면 서울 대부분 지역은 2025년 이후 공급이 아예없거나, 대폭 줄어드는 것을 알 수 있습니다. 서울 특성상 대규모택지개발이 어려워 재개발 재건축을 해야하는데 최근 몇년간 다양한 규제로 인해 인허가가 거의 되지않아 이러한 문제가 생긴것으로 생각됩니다.
아래의 청약홈 홈페이지에서 청약일정을 확인하실 수 있습니다.
그러므로서 앞으로는 서울의 신규 아파트의 희소성은 더욱 커질거라 생각됩니다. 그래서 오늘은 서울에서 나름 저평가가 되있다는 은평구의 재개발 현장인 대조 1구역 힐스테이트 메이알레의 대한 정보와 임장 영상을 공유하는 시간을 갖도록하겠습니다.
은평구의 재개발 현황을 보시면 대조1구역, 불광5구역, 갈현1구역이 있습니다. 이중 오늘 소개할 대조1구역은 가장 빠른 속도로 일반 분양을 앞두고 있습니다.
대조1구역은 은평구 대조동 88,83번지를 재개발한 것으로
조합원 1,417명, 세대수 2451세대, 일반분양 483세대 시공사는 현대건설로 힐스테이트 메디알레입니다.
입지를 보시면 3,6호선 연신내역과 불광역 사이에 위치하고 있으며 지도상 불광역 까지는 도보5분, 연신내역까지 도보12분이 나오는데요. 제가 직접 입장을 가서걸어보니 불광역 7번 출구까지 도보로 5분이면 단지까지 도착할 수 있었고, 연신내역까지는 7분정도 소요되었습니다. 이정도면 초역세권이라 할 수 있겠습니다.
또한 불광역과 연신내역 주변은 nc백화점, 먹자골목상권과 각종 편의시설이 모두 형성되어있어 실거주 하시는 분이라면 더욱 매력적인 곳이라 생각됩니다.
교통은 다음과 같습니다.
3,6호선 더블역세권으로 업무지역으로 이동시 용이한 3호선을 이용할 수 있어 종로, 을지로까지 15분, 강남역까지 40분정도면 이동이 가능합니다. 지금도 나쁘지 않은 교통이지만, 현재 공사중인 연신내역에 gtx a가 개통된다면 서울역까지 5분,
삼성역까지 12분접근이 가능해져 서울 중심으로까지의 이동이 획기적으로 개선되게 됩니다.
실제 임장을 가서 확인해보니 연신애역 7번축구에 한창 gtx a공사가 진행중이였고 개통된다면 이지역 아파트들도 재평가를 받게 될거라 판단됩니다.
여기서 잠깐 gtx 노선의 개통시기를 알아보고가겠습니다. 통탄에서 수서까지는 현재 개통되어 운행중에 있으며, 파주에서 서울역까지 연내 2024년까지 개통목표이고 최종 전구간 개통은 2028년 개통 목표로 하고 있습니다.
다음은 학군입니다.
초등학교는 단지 바로옆에 대은 초등학교와 2,5분거리에 대조초등학교, 불광초등학교 이렇게 3개의 초등학교가 있고, 동명여자고등학교와 예일여자고등학교가 인접해 있지만 중학교와 남자고등학교는 거리가 있어 그점이 조금 아쉽습니다.
주변 아파트 시세와 예상 분양가입니다.
불광역 역세권인 2018년식 불광롯데캐슬 59타입호가는 8억4천만원~8억6천만원
84타입 호가는 11억에 형성 되어있습니다.
불광역과 연신내역 사이에 위치한 2011년식 북한산힐스테이트7차가 59타입 호가가 9억~9억5천만원
84타입 11억5천~12억까지 형성되어있습니다.
북한산힐스테이트7차가 년식은 오래되었지만 연식내역과 가까이 위치하고 있어 가격이 1억정도 높게 형성된것을 알 수 있습니다. 본 대조1구역 힐스테이트 메디알레는 공사비 지급문제로 한때 공사가 중단되었다가 금년 5월부터 공사가 재개 되었습니다. 실제 임장을 갔을때 현장 내부를 볼 수 있었는데 사진과 같이 공사가 항창 진행주이였습니다.
그런데 지자체에 알아본 결과 조합원분양가 계약총결의를 8월5일에 끝냈고, 추후 공사비 협상후 일반분양가 심의도 거쳐야해서 정확한 분양시기는 알수는 없고 대략 올해 하반기 예상이라는 답변만 얻을 수 있었습니다.
이러한 상황을 종합해봤을때 공사비 상승으로인해 예상분양가는 평당 3천만원 후반에서 4천만원 초반때가 나오지 않을까 조심스레 예상해봅니다.
예상보다 상승할 분양가와 미뤄진 청약일정으로 조금은 실망스럽지만, 은평구에서 가장 주목받는 대단지 아파트이기에 서울 청약을 고려하시는 분께서는 관신을 갖고 지켜보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다. 이번 포스팅은 여기서 마무리하도록 하겠습니다.
읽어주셔서감사합니다.
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